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LYZGS全自動直流發(fā)生器直線發(fā)展不走彎路一、產(chǎn)品簡介
是根據(jù)中國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)ZBF 24003-90《便攜式直流高壓發(fā)生器通用技術(shù)條件》的要求，新研究、設(shè)計、制造的，是新時代的科技產(chǎn)品——便攜式直流高壓發(fā)生器，是適用于電力部門、廠礦企業(yè)動力部門、科研單位、鐵路、化工、發(fā)電廠等對氧化鋅避雷器、磁吹避雷器、電力電纜、發(fā)電機、變壓器、開關(guān)等設(shè)備進行直流高壓試驗，是新世紀(jì)理想的換代產(chǎn)品。
采用高頻倍壓電路，應(yīng)用新的PWM高頻脈寬調(diào)制技術(shù)，閉環(huán)調(diào)整，采用了電壓大反饋，使電壓穩(wěn)定度大幅度提高。使用性能的大功率IGBT器件及其驅(qū)動技術(shù)，并根據(jù)電磁兼容性理論，采用特殊屏蔽、隔離和接地等措施。使直流高壓發(fā)生器實現(xiàn)了高品質(zhì)、便攜式，并能承受額定電壓放電而不損壞。
儀器主要部件選用美國、德國、日本等國*技術(shù)的元器件，使儀器更可靠、更穩(wěn)定，倍壓筒體用德國技術(shù)研制生產(chǎn)，高頻變壓器經(jīng)有關(guān)專家特殊設(shè)計、體積小，容量大，過載能力強，便于現(xiàn)場作業(yè)試驗。展望未來，企業(yè)將繼續(xù)積極開拓市場。以質(zhì)量和信譽為生命，不斷提高科技水平，研制出的產(chǎn)品，以滿足用戶的需要，努力開拓，再鑄新世紀(jì)的輝煌。
LYZGS全自動直流發(fā)生器直線發(fā)展不走彎路二、產(chǎn)品特點
1、體積更小、重量更輕、更美觀、更可靠、操作簡便、功能齊全，便于野外使用，是新世紀(jì)理想的可靠產(chǎn)品。
2、采用*技術(shù)、工藝制造，應(yīng)用新的PWM高頻脈寬調(diào)制技術(shù)、脈沖串邏輯陣列調(diào)制，采用大功率IGBT器件，利用高頻技術(shù)提高頻率，頻率高達100kHz，從而使輸出高壓穩(wěn)定度更高，波紋系數(shù)更小。
3、按免維修設(shè)計，主要部件均選用美、德、日等國進口*技術(shù)的元器件，經(jīng)久耐用，不怕連續(xù)對地直接短路放電。
4、精度高、測量準(zhǔn)確。電壓、電流表均為數(shù)字顯示，電壓分辨率為0.1kV，電流分辨率為0.1uA，控制箱上電壓表直接顯示加在負載試品上的電壓值，使用時無需外加分壓器，接線簡單。儀器具有高、低壓端測量泄漏電流，高壓端采用圓形屏蔽數(shù)字表顯示，不怕放電沖擊，抗干擾性能好，適合現(xiàn)場使用。
5、電壓調(diào)節(jié)穩(wěn)定度高，全量程平滑調(diào)壓，輸出電壓調(diào)節(jié)采用進口單個多圈電位器，升壓過程平穩(wěn)，調(diào)節(jié)精度高，并設(shè)計有粗調(diào)和細調(diào)功能。電壓調(diào)節(jié)精度優(yōu)于0.1%，電壓、電流測量誤差小于1.0%，脈動因數(shù)優(yōu)于0.5%。
6、負極性輸出、零啟動、連續(xù)可調(diào)、有過電壓、過電流、回零、接地保護、*斷線保護等各種保護功能。自動保護電路功能強，保護完善可靠，使操作安全，各種技術(shù)指標(biāo)均優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)于同類產(chǎn)品。
7、增設(shè)了高精度75%VDC-1mA的功能，做氧化鋅避雷器測量帶來的方便。輕輕一按無須計算。本儀器控制箱上有75%的電壓功能鍵，在做避雷器試驗時，當(dāng)電流升到1000uA時、就打開0.75的按鈕，這時電壓表、電流表所顯示的值就是75%的數(shù)據(jù)，做完后應(yīng)立即將升壓的旋鈕回到零位上，同時將細調(diào)電壓旋鈕回到零位上，并應(yīng)立即按綠色按鈕，切斷高壓并關(guān)閉電源開關(guān)。再做其它的試驗。
8、方便的過電壓整定設(shè)置功能，采用了電腦數(shù)字整定，只要將整定鍵和設(shè)置鍵同時按下，就能將整定電壓值直觀顯示，使你操作更隨意，顯示數(shù)值單位為kV。本機具有時間顯示設(shè)定功能。發(fā)電機電源強制啟動功能
9、倍壓筒可分節(jié)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場使用，靈活方便，一機多用，經(jīng)濟實惠。
10、底部設(shè)有三只內(nèi)藏式支撐腳，增加了倍壓筒的穩(wěn)定性。
LYZGS全自動直流發(fā)生器直線發(fā)展不走彎路三、電氣工作原理框圖
LYZGS全自動直流發(fā)生器直線發(fā)展不走彎路四、產(chǎn)品規(guī)格及主要技術(shù)性能
規(guī) 格 技術(shù)參數(shù) | 60/2 | 100/2 | 120/2 | 160/2 | 180/2 | 200/2 | 250/2 | 100/200 3/2 | 200/300 5/2 | 其 它 等 級 |
輸出電壓(kV) | 60 | 100 | 120 | 160 | 180 | 200 | 250 | 100/200 | 200/300 |
600～800kV等合同 定做。 |
輸出電流(mA) | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 3/2 | 5/2 | |
輸出功率(W) | 120 | 200 | 240 | 320 | 360 | 400 | 500 | 400 | 600 | |
充電電流(mA) | 3.0 | 3.0 | 3.0 | 3.0 | 3.0 | 3.0 | 3.0 | 4.5/3.0 | 7.5/3.0 | |
機箱重量(kg) | 4.3 | 4.3 | 4.3 | 4.3 | 4.3 | 4.4 | 4.5 | 4.5 | 8.1 | |
倍壓筒高度(mm) | Φ80 ×500 | Φ80 ×620 | Φ80 ×770 | Φ80 ×770 | Φ110 ×770 | Φ110 ×770 | Φ110 ×820 | Φ110 ×800 | Φ110 ×1350 | |
倍壓重量(kg) | 6.3 | 6.8 | 6.8 | 7.2 | 7.2 | 7.2 | 7.6 | 7.5 | 12.6 | |
高壓極性 | 負電壓極性,零電壓啟動,連續(xù)可調(diào)。 | |||||||||
工作電源 | AC 220V±10%;50Hz | |||||||||
電壓測量誤差 | 1.0%（滿度）±1個字,高分辨率0.1%kV | |||||||||
電流測量誤差 | 1.0%（滿度）±1個字,高分辨率0.1%uA | |||||||||
過壓整定誤差 | ≤1.0% | |||||||||
0.75切換誤差 | ≤0.5% | |||||||||
紋波系數(shù) | ≤1.0% | |||||||||
電壓穩(wěn)定度 | 隨機波動,電源電壓變化±10%時≤0.5% | |||||||||
工作方式 | 間斷使用;額定負載30分鐘;1.1倍額定電壓使用:10分鐘 | |||||||||
環(huán)境溫度 | -15℃～50℃ | |||||||||
相對濕度 | 當(dāng)溫度為25℃時，不大于90%(無凝露) | |||||||||
海拔高度 | 2500米以下 | |||||||||
LYZGS全自動直流發(fā)生器直線發(fā)展不走彎路五、使用說明
⑴ 高頻輸出及電壓、電流測量電纜快速聯(lián)接多芯插座:用于機箱與倍壓部分的聯(lián)接。聯(lián)接時只需將電纜插頭上的白點對準(zhǔn)插座上的白點順時針方向轉(zhuǎn)動到位即可。拆卸時只需逆時針轉(zhuǎn)動電纜插頭即可。注意:安裝、拆卸插頭時,請握緊插頭的金屬圓環(huán)處旋轉(zhuǎn)。嚴(yán)禁手握電纜線旋轉(zhuǎn)及拉撥電纜線旋轉(zhuǎn),以免造成插頭與電纜線之間斷線。
⑵液晶顯示屏:顯示測量數(shù)據(jù);電壓整定數(shù)值;定時提醒;倍壓節(jié)數(shù)等,顯示內(nèi)容與您的操作有關(guān)。
⑶ 電源輸入插座:單相交流220V±10%,50Hz。將隨機配置的電源線與電源輸入插座相聯(lián)(插座內(nèi)自帶保險管10A或單獨保險座)。
⑷接地接線柱:此接地端子與倍壓筒接地端子及試品接地聯(lián)接為一點后,再與接地網(wǎng)相連。
⑸75%VDC-1mA用黃色帶燈按鈕:紅燈亮?xí)r有效。當(dāng)按下黃色按鈕后黃燈亮,輸出高壓降到原來的0.75倍,并保持此狀態(tài),此功能是專門為氧化鋅避雷器快速測量用0.75VDC-1mA,按下綠色按鈕紅燈、黃燈均滅,高壓切斷并退出0.75倍狀態(tài)。
⑹⑻功能按鈕：1、整定按鈕：（多功能鍵）當(dāng)您在使用發(fā)電機電源進行試驗時，由于未接地，機器無法啟動，且屏幕提示區(qū)出現(xiàn)未接地提示和圖片閃爍提示；當(dāng)您按下此按鈕3秒后可解除未接地告警，提示區(qū)仍為未接地提示，圖片停止閃爍，機器可以正常升壓。2、設(shè)置按鈕（多功能鍵）當(dāng)您需要定時提醒時在實時數(shù)據(jù)界面按下此按鈕可啟動定時提醒，屏幕左下方出現(xiàn)計時，數(shù)據(jù)區(qū)下方進度條開始走動，當(dāng)計時滿時，進度條滿，蜂鳴器響。任何時候再按下此按鈕計時器都會重新可始計時。
復(fù)用功能：在使用過程中，如需改變電壓整定數(shù)值，定時提醒數(shù)值，倍壓節(jié)數(shù)時，可在按下整定按鈕后，再按設(shè)置按鈕屏幕進入功能設(shè)置界面。（進入功能設(shè)置界面后，若3秒內(nèi)沒有任何操作則自動回到實時數(shù)據(jù)界面，在功能設(shè)置界面下請不要升壓，以免造成機器和試品的損壞）在功能設(shè)置界面下
按下整定按鈕，改變調(diào)整對象
按下設(shè)置按鈕，改變被調(diào)整對象的數(shù)值（若對象是倍壓節(jié)數(shù)，則可以改變單雙
⑻ 單雙節(jié)選擇開關(guān)(為雙節(jié)倍壓筒)、電壓滿度換檔(分節(jié))開關(guān):當(dāng)開關(guān)撥向1時,倍壓筒為單節(jié),電壓表顯示的是單節(jié)倍壓筒電壓;當(dāng)開關(guān)撥向2時,倍壓筒為雙節(jié),電壓表顯示的是雙節(jié)倍壓筒電壓。
雙節(jié)倍壓筒使用時,請將上節(jié)下端法蘭白點標(biāo)記對準(zhǔn)下節(jié)上端法蘭白點后,順時針方向旋轉(zhuǎn)到碰足(約30度角左右),即上下節(jié)電氣聯(lián)接到位,反之為卸下。
單節(jié)使用時,請別忘記把另配置的一端頂蓋,用上述的方法裝到下節(jié)的頂端上。
⑺ 綠色帶燈按鈕:綠燈亮表示電源已接通及高壓斷開。在紅燈亮狀態(tài)下,按下綠色按鈕,紅燈滅綠燈亮,高壓回路切斷。
⑼ 紅色帶燈按鈕、高壓接通按鈕、高壓指示燈:在綠燈亮的狀態(tài)下,按下紅色按鈕后,紅燈亮綠燈滅,表示高壓回路接通。此時可升壓。此按鈕須在電壓調(diào)節(jié)電位器回零狀態(tài)下才有效。如按下紅色按鈕紅燈亮,綠燈仍亮,但松開按鈕紅燈滅綠燈亮,表示機內(nèi)保護電路已工作,此時必須關(guān)機檢查過壓整定撥盤開關(guān)是否小于滿量程的5%及有無其它故障,檢查無誤后再開機。
⑽燈按鈕：液晶屏背光，若您在昏暗的環(huán)境下進行試驗，看不清屏幕顯示的內(nèi)容時可按下此按鈕，背光亮，再次按下，則背光滅。
⑾ 粗調(diào)電壓調(diào)節(jié)電位器:該電位器粗調(diào)多圈電位器,順時針旋轉(zhuǎn)為升壓,反之為降壓。此電位器具備控制電子零位保護功能。因此升壓前必須先回零位。電壓調(diào)節(jié)精度0.1%kV,試驗完畢后,該電位器應(yīng)回到零位上。
⑿ 細調(diào)電壓調(diào)節(jié)電位器:為調(diào)整精度用,該電位器微調(diào)多圈電位器,順時針旋轉(zhuǎn)為升壓,升壓很微慢,反之為降壓。細調(diào)一般為后用于調(diào)整電壓準(zhǔn)確數(shù)和做氧化鋅避雷器試驗,后調(diào)整電流準(zhǔn)確數(shù)用。試驗完畢后,該電位器應(yīng)回到零位上。
⒀ 電源開關(guān):將此開關(guān)朝上邊按下,電源接通,綠燈亮;反之為關(guān)斷。避免用此開關(guān)直接關(guān)斷高壓,關(guān)機時,首先使電壓粗調(diào)和微調(diào)電位器都回到零位后,然后關(guān)閉電源開關(guān)。
1.高壓引出接線柱 2.均壓罩
3.倍壓筒體 4.上節(jié)倍壓筒
5.上下節(jié)聯(lián)接法蘭 6.下節(jié)倍壓筒
7.接地端子 8.與控制箱聯(lián)接電纜插座
9.△-Y形伸縮式接腳
六、操作步驟
1、使用前準(zhǔn)備
⑴ 直流發(fā)生器在使用前應(yīng)檢查其完好性,聯(lián)接電纜線不應(yīng)有斷路和短路,設(shè)備無破裂等損壞。
⑵ 將機箱、倍壓筒放置到合適的安全的位置,分別聯(lián)接好電源線、電纜線和接地線。保護接地線與工作接地線以及放電棒的接地線均應(yīng)單獨接到試品的地線上(即一點接地)。嚴(yán)禁各接地線相互串聯(lián)使用,以免擊穿時地電位抬高形成反擊,損壞儀器。(見圖6)
⑶ 檢查電源開關(guān)是否在關(guān)斷的位置上,并檢查調(diào)壓電位器應(yīng)在零位上,過電壓保護整定撥盤開關(guān)設(shè)置在適當(dāng)?shù)奈恢蒙?一般為1.10～1.20倍測試電壓值。
2、空載升壓驗證過電壓保護整定值
⑴ 請認(rèn)準(zhǔn)電源是單相交流220V,50Hz.接通電源開關(guān),此時綠燈亮,表示電源接通。
⑵ 按紅色按鈕,則紅燈亮,表示高壓接通。
⑶ 順時針方向平緩調(diào)節(jié)調(diào)壓電位器粗調(diào)和細調(diào),輸出端即從零開始升壓。升到所需的電壓后,按規(guī)定時間記錄電流表讀數(shù),并檢查控制箱及輸出電纜有無異?，F(xiàn)象及聲響。必要時用外接高壓分壓器校準(zhǔn)控制箱上的直流高壓指示。
⑷ 降壓,將調(diào)壓電位器回零后,隨后按綠色按鈕,切斷高壓并關(guān)閉電源開關(guān)。
3、對試品進行泄漏及直流耐壓試驗
⑴ 在做負載試驗前,將高壓屏蔽微安表安裝到高壓倍壓筒上的高壓輸出端上,并將配套的屏蔽線分別接到微安表上和被試品上(詳細請見高壓屏蔽微安表使用說明書)。
⑵ 檢查儀器、放電棒、倍壓筒、試品聯(lián)接線、接地線是否正確,接地線聯(lián)接是否可靠,檢查高壓安全距離是否符合要求,方可開始進行試品的高壓試驗。
⑶ 檢查確認(rèn)儀器等無異常情況后,接通單相交流220V電源開關(guān),此時綠燈亮,表示電源接通?？砷_始進行試品的直流泄漏和直流耐壓試驗。
⑷ 按紅色按鈕,則紅燈亮,表示高壓接通,待升高壓。
⑸ 順時針方向平緩調(diào)節(jié)調(diào)壓電位器粗調(diào)和細調(diào),輸出端即從零開始升壓。升壓速度以每秒3-5kV上升試驗電壓為宜。對于大電容試品升壓時更要緩慢升壓,否則可能導(dǎo)致電壓過沖,還需監(jiān)視電流表充電電流不超過直流發(fā)生器的大充電電流。當(dāng)升到所需的電壓或電流后,按規(guī)定時間記錄電流表及電壓表的讀數(shù)。
⑹ 試驗完畢后,降壓,將調(diào)壓電位器粗調(diào)和細調(diào)回零后,隨后按綠色按鈕,切斷高壓并關(guān)閉電源開關(guān)。
⑺ 試驗完畢后,應(yīng)用放電棒對試品進行多次放電,放電后方可靠近試品和拆線工作(放電請詳細見放電棒使用說明書)。
對小電容試品如氧化鋅避雷器、磁吹避雷器等先用粗調(diào)升到所需電壓(電流)的90%,再用細調(diào)電位器緩緩升壓到所需的電壓(電流)值,然后從數(shù)顯表上讀出電壓(電流)數(shù)值。如需對氧化鋅避雷器進行75%VDC-1mA的測量時,應(yīng)先升到電流到1mA時電壓值停止(這時可記錄電壓、電流值),然后按下黃色按鈕,電壓即降到原來的75%,并保持此狀態(tài)。此時可讀取微安表數(shù)值及電壓值。測量完畢后,調(diào)壓電位器逆時針回到零位,按下綠色按鈕,需再次升壓時按紅色按鈕即可。
對大電容試品時,升壓應(yīng)更要緩慢,并需要監(jiān)視電流表充電電流不超過發(fā)生器的大充電電流,一定要放慢升壓速度,避免充電電流過大。試驗完畢后,將電壓調(diào)節(jié)電位器逆時針回到零位上,隨后按綠色按鈕,切斷高壓。此時注意電壓表上的電壓降到15kV左右,方可用放電棒進行多次放電,確保安全。
4、幾種測量方法
⑴ 一般測量時,當(dāng)接好線后,先把聯(lián)接試品的線懸空,升到試驗電壓后,讀取空試時的電暈和雜散電流I′,然后接上試品升到試驗電壓,讀取總電流I1。
試品泄漏電流:I0=I1- I′
⑵ 當(dāng)需要精密測量被試品的泄漏電流時,應(yīng)在高壓回路中串接高壓屏蔽微安表,見圖7a。
圖7a 高壓屏蔽微安表接入試品Cx高壓側(cè)接線圖。高壓屏蔽微安表必須有金屬屏蔽,應(yīng)采用屏蔽線與試品聯(lián)接,高壓引線的屏蔽引出應(yīng)與儀表端的屏蔽緊密聯(lián)接。如果要排除試品表面泄漏電流的影響,可在試品高電位端用裸金屬軟線緊密繞幾圈后與高壓引線的屏蔽相聯(lián)接(見圖7b)。
⑶ 對氧化鋅避雷器、磁吹避雷器等試品接地端可分開的情況下,也可采用在試品的底部(地電位側(cè))串入電流表進行測量的方式,但也必須使用屏蔽線(見圖8a)。當(dāng)要排除試品表面泄漏電流的影響,可用軟的裸銅線在試品地電位端繞上幾圈與屏蔽相聯(lián)接(見圖8b)。
⑷ 試驗完畢,降壓,將調(diào)壓電位器回零后,隨后按綠色按鈕,切斷高壓并關(guān)閉電源開關(guān)。
⑸ 對于氧化鋅避雷器等小電容試品,一般通過測壓電阻放電,時間很快。而對電纜、電機等大電容試品,一般要等待試品電壓自放電到試驗電壓的20%以下,再通過放電棒進行放電。待試品充分放電后并掛好接地線,才允許進行高壓引線的拆除和更換接線工作。
5、保護動作后的操作
在使用過程中發(fā)現(xiàn)紅燈滅,綠燈亮,直流高壓下降,即為有關(guān)保護動作。此時應(yīng)按下列步驟操作:
⑴ 將調(diào)壓電位器退回零位。
⑵ 關(guān)閉電源開關(guān),面板指示燈均不亮。
⑶ 一分鐘后,待機內(nèi)低壓電容器充分放電后,才允許再次打開電源開關(guān)。重新進行空載試驗,并查明情況后,可再次升壓試驗。
七、故障檢查與處理
序號 | 故 障 現(xiàn) 象 | 原 因 | 處 理 方 法 |
1 | 電源開關(guān)接通后,綠燈不亮,且風(fēng)扇不轉(zhuǎn)(有的控制箱沒有風(fēng)扇)。 | 1.電源線開路。 2.電源保險絲熔斷。 | 更換電源線, 更換保險絲。 |
2 | 按紅色按鈕紅燈不亮。 | 調(diào)壓電位器未回零。 | 電位器回零。 |
3 | 按紅色按鈕紅燈亮,綠燈不滅,手松開紅燈滅。 | 保護動作過壓保護整定小于5-10%(滿量程)。 | 將數(shù)字撥盤開關(guān)整定到適當(dāng)值。 |
4 | 按紅色按鈕紅燈亮,一升壓紅燈滅,綠燈亮。 | 高壓輸出端搭地,試品短路。 | 檢查輸出電纜,檢查被試品。 |
5 | 升壓過程中紅燈滅,綠燈亮。 | 試品放電或擊穿過壓或過流保護動作。 | 檢查被試品,重新設(shè)置整定值。 |
八、限流電阻使用說明
1、限流電阻功能:當(dāng)試品擊穿或閃爍時,起到了限止電流的作用,從而不損壞試驗設(shè)備。
2、使用方法:只要將限流電阻一端M10螺母擰到直流高壓發(fā)生器倍壓筒頂部,高壓輸出線螺栓上即可。如果要串接高壓微安表(另選購SWB-V型表),只要將微安表底部M10螺母擰在限流電阻的另一端即可。
3、如果使用LYZGS系列直流高壓發(fā)生器時,試品是氧化鋅避雷器、普閥式避雷器和高壓開關(guān)等電力設(shè)備時,可以不用限流電阻。即凡是小電流、小電容試品,可以不用限流電阻。
4、電力電纜、變壓器、電機等大電容試品,應(yīng)在高壓回路內(nèi)串接限流電阻做試驗,保護試驗設(shè)備。
九、注意事項
1、請務(wù)必反復(fù)檢查聯(lián)接線、接地線是否正確,各部位接地要良好,嚴(yán)禁接地線串聯(lián)。注意安全距離,確保人身安全。
2、每次試驗后,應(yīng)將升壓電位器回到零位(粗調(diào)、細調(diào)都回零位),按綠色按鈕,切斷高壓并關(guān)閉電源開關(guān),后進行放電。
3、未經(jīng)允許，請勿開啟儀器，這會影響產(chǎn)品的保修。自行拆卸廠方概不負責(zé)。
4、儀器運輸時應(yīng)避免雨水浸蝕,嚴(yán)防碰撞和墜落。
十、產(chǎn)品成套性
1、控制機箱 1臺； 2、高壓倍壓筒 1節(jié)(或2節(jié))；
3、電源線 1根； 4、高頻輸出多芯電纜線 1根；
5、備用保險絲10A 若干只； 6、使用說明書 1份；
7、產(chǎn)品檢驗合格證、保修卡 1份； 8、產(chǎn)品出廠驗收試驗報告 1份；
9、放電棒 1根； 10、接地線 1根；
11、放電棒使用說明書 1份。
十一、選購件
1、SWB-V高壓屏蔽微安表；
2、各種規(guī)格高壓輸出電纜及引線夾子；
3、各種規(guī)格均壓罩(供測局放用)；
4、限流電阻；
5、各種規(guī)格鋁合金箱。
“金九銀十”是傳統(tǒng)樓市銷售旺季。過去，“金九銀十”前后，樓市新盤扎堆上市，消費者購買欲也比平時更加強烈。但值得注意的是，這幾年“金九銀十”漸漸失去了往日的光鮮，愈發(fā)顯得平淡。
在剛剛過去的國慶黃金周，北京新房市場僅成交170套，二手房成交52套。雖然今年市場行情比去年同期有所改善，但國慶黃金周并未改變房地產(chǎn)市場連續(xù)四個月以來的下降態(tài)勢。
同時，“金九”的成色也稍顯不足。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月份北京二手房住宅簽約為15283套。中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，雖然北京二手房住宅簽約已連續(xù)7個月超過萬套，但近4個月基本都在1.5萬套左右徘徊，“9月份的成交情況甚至與7月份和8月份持平，這其中還包括了公積金政策收緊的末班車推動效應(yīng)在發(fā)力”。
不僅北京樓市的“金九銀十”風(fēng)光不再，全國部分熱點城市的樓市也呈現(xiàn)出價穩(wěn)量跌趨勢。深圳規(guī)劃和國土委的數(shù)據(jù)顯示，深圳9月份新建商品住宅成交套數(shù)2248套，環(huán)比減少39%，同比減少17.6%。
武漢9月份76個住宅項目推盤，僅25個售出。武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，9月份武漢市新建商品房成交15989套，同比下降22.5%，環(huán)比下降24.87%。
此外，9月份寧波市六區(qū)商品房住宅成交32萬平方米(2567套)，成交量環(huán)比下降32%，同比下降48%；成交均價18387元/平方米，環(huán)比下降18%，同比下降5%。
面對當(dāng)前市場形勢，眾多房企如恒大、萬科等使出了*的辦法以期加快市場銷售速度。
但值得注意的是，不同城市的樓市情況也不盡相同，從市場情況看，總體上仍是相對平穩(wěn)，一些城市的成交量和價格還處于穩(wěn)中微漲狀態(tài)。
樓市進入平穩(wěn)期
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份全國70座大中城市中，新建商品住宅有67座城市環(huán)比上漲，2座城市房價持平，只有一個城市房價是下跌的。也就是說，8月份房地產(chǎn)市場總體仍然處于穩(wěn)中微漲狀態(tài)。自9月份至今，個別城市傳來樓盤降價的消息。樓市要掉頭向下了嗎？
發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場有兩個比較突出的特點，一是資金鏈趨緊。二是庫存量相較于2014年、2015年明顯減少。“個別樓盤降價，是為了應(yīng)對自身流動性風(fēng)險而作出的緊急處理，是面對資金鏈趨緊的一項必然措施。”鄧郁松說。
多年來，很多人已經(jīng)習(xí)慣聽到房價上漲的消息，投資投機性需求也樂于見到房價快速上漲，房地產(chǎn)從業(yè)者也已經(jīng)過慣了房子剛推出就被搶購一空的“好日子”。實際上，房價過快上漲有很大可能終會傷及宏觀經(jīng)濟的根本，讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是必由之路。當(dāng)前，一些熱點城市房價仍然偏高，經(jīng)歷市場調(diào)整降一降虛火不失為一件好事。
從總體上看，各地堅持因地制宜、因城施策、綜合調(diào)控，持續(xù)推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，我國樓市運行總體平穩(wěn)。但值得注意的是，不同城市的情況也有所不同。
鄧郁松認(rèn)為，當(dāng)前熱點城市房價依然偏高，供需不平衡依然是熱點城市房地產(chǎn)市場的主要矛盾。因此，在熱點城市應(yīng)進一步擴大供給，促進供需平衡。值得注意的是，去年以來，三四線城市以及縣城的房價有所上漲，然而這些城市中的絕大多數(shù)，住房總量是不缺的，再以房價上漲為由大規(guī)模開發(fā)也無必要。一旦再度盲目大規(guī)模開發(fā)，可能會造成新一輪的供給過剩。因此，調(diào)控政策必須重視“因城施策”，合理確定供地規(guī)模和開發(fā)節(jié)奏。
房企還要苦練“內(nèi)功”
業(yè)內(nèi)專家表示，在整個房地產(chǎn)行業(yè)呼喚平穩(wěn)健康發(fā)展的當(dāng)下，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銷售環(huán)境不如以前輕松了。企業(yè)應(yīng)盡快調(diào)整戰(zhàn)略，明晰自身定位，加快轉(zhuǎn)型升級步伐。
例如，中國中化集團旗下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中國金茂近日高調(diào)宣布轉(zhuǎn)型。中國中化集團董事長寧高寧表示，面對外部環(huán)境變化，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，唯有做好自己，練好內(nèi)功。當(dāng)前，人們對生活品質(zhì)要求越來越高，企業(yè)如果不思進取或者一味跟風(fēng)，就將面臨被淘汰的命運。這也是中國金茂致力于打造綠色型、智慧型、科技型住房的原因。
中國金茂總裁李從瑞介紹，金茂府兩大升級方向是綠色健康升級與智慧科技升級。綠色健康升級，將圍繞房間的溫度、濕度、空氣品質(zhì)等核心客戶訴求展開，通過對核心12大科技系統(tǒng)的迭代和升級，實現(xiàn)整體綠色健康升級。智慧科技升級的目標(biāo)是打造低碳環(huán)保的生活方式，實現(xiàn)業(yè)主對居住空間的遠程控制，通過人臉識別技術(shù)達成便捷無憂的社區(qū)生活，并且根據(jù)居室功能和早中晚天氣變化，不同生活場景隨意切換，通過引入AI智能，打造更加個性化的智慧生活體系。
與此同時，另一房企綠地集團也宣布了新的發(fā)展戰(zhàn)略，將通過“三大變革”推動房地產(chǎn)主業(yè)在未來三年實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，重組成立綠地大基建集團、綠地商貿(mào)集團、綠地酒店旅游集團三大產(chǎn)業(yè)集團，推動相關(guān)重要產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。
由此可見，形勢的變化倒逼房地產(chǎn)企業(yè)從過去高速擴張，向注重產(chǎn)品質(zhì)量、企業(yè)運行效率轉(zhuǎn)變。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰不久前曾表示，國內(nèi)品牌房企在品牌、人才、文化、商業(yè)模式等方面,特別是創(chuàng)新力、標(biāo)準(zhǔn)話語權(quán)、社會認(rèn)可度等方面還有較大差距。品牌房企要帶頭提供高質(zhì)量產(chǎn)品，帶頭推動企業(yè)改革,提率效能，要帶頭促進信用建設(shè)。
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